La taxe d'ordures ménagères (TOM), également appelée redevance d'enlèvement des ordures ménagères, est une charge financière que chaque propriétaire ou locataire doit payer. Elle est calculée et facturée par la commune où se trouve le logement. En location, la question de la TOM peut se poser : qui est responsable du paiement ? Comment est-elle calculée ? Quels sont les cas particuliers à prendre en compte ?
Le cadre légal : responsabilité du propriétaire
Le Code général des impôts (CGI) définit clairement la responsabilité du propriétaire concernant la TOM. L'article 1447-1 du CGI stipule que la taxe est due par le propriétaire du bien immobilier, même si celui-ci est loué.
Propriétaire : responsable du paiement
- Le propriétaire est responsable du paiement de la TOM auprès de la commune.
- Il doit inclure la taxe dans les charges locatives du bail.
- Il est tenu de fournir au locataire les justificatifs de paiement de la taxe.
Locataire : paiement indirect via les charges
Le locataire n'est pas directement responsable du paiement de la TOM, mais il la paie indirectement à travers les charges locatives. Il est donc crucial de bien comprendre la répartition des charges dans le contrat de location.
Calcul de la TOM et répartition des charges
La TOM est généralement calculée sur la base de la valeur locative du bien, ce qui signifie que le montant de la taxe est proportionnel au loyer. Il existe cependant un autre mode de calcul, moins fréquent, basé sur le volume des ordures produites.
Deux modes de calcul :
- Calcul basé sur la valeur locative : Le mode de calcul le plus courant. La taxe est fixée par la commune en fonction de la valeur locative du bien et est proportionnelle au loyer.
- Calcul basé sur le volume des ordures : Moins fréquent, ce mode de calcul implique une pesée des déchets produits et un tarif par kilo ou par unité de volume.
La répartition des charges :
La loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire d'inclure la TOM dans les charges locatives (article 26). Cela signifie que le locataire paie la taxe indirectement à travers son loyer.
- Le propriétaire doit obligatoirement inclure la TOM dans les charges locatives du bail.
- Il doit fournir des justificatifs de paiement de la taxe au locataire pour justifier le montant des charges.
Prenons l'exemple de la commune de Paris. En 2023, la TOM pour un appartement de 50 m² avec une valeur locative de 800 euros par mois est de 150 euros par an . Le propriétaire doit donc inclure ce montant dans les charges locatives et fournir les justificatifs au locataire.
Négociation de la répartition des charges :
Il est possible de négocier la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire. Cependant, il est important que l'accord soit clair et formalisé dans le contrat de location.
- Un accord entre propriétaire et locataire peut être conclu pour ajuster la répartition des charges, par exemple en partageant la TOM à parts égales.
- Il est primordial que le contrat de location spécifie clairement la répartition des charges, notamment la TOM.
Cas particuliers : des situations spécifiques à analyser
Certaines situations spécifiques nécessitent une attention particulière concernant la TOM en location.
Les logements collectifs :
- La taxe peut être calculée différemment selon la gestion des déchets (conteneurs, tri, etc.).
- Le propriétaire peut être responsable de la taxe collective ou de sa répartition entre les locataires.
Prenons l'exemple d'une résidence à Marseille avec des conteneurs collectifs pour les ordures. Dans ce cas, la commune peut facturer une taxe collective au propriétaire, qui la répartit ensuite entre les locataires. Le propriétaire peut également être tenu de payer la taxe directement à la commune, à la fois pour les espaces communs et les appartements loués.
La colocation :
En colocation, la taxe est calculée en fonction du nombre d'occupants du logement.
- La taxe est calculée en fonction du nombre d'occupants du logement, ce qui peut avoir un impact sur le coût total de la taxe.
- Les colocataires doivent se mettre d'accord sur la répartition de la taxe entre eux.
Par exemple, si un appartement à Lyon est occupé par trois colocataires, la taxe sera généralement plus élevée que si un seul locataire occupait le logement. Les colocataires doivent donc s'organiser pour payer la taxe de manière équitable.
Le bail meublé :
La TOM est intégrée aux charges locatives des baux meublés, tout comme pour les baux nus. Cependant, la taxe est généralement plus élevée pour les baux meublés en raison de la présence de meubles et d'équipements.
- La taxe est intégrée aux charges locatives, comme pour les baux nus.
- La taxe est généralement plus élevée pour les meublés en raison de la présence de meubles et d'équipements, ce qui peut augmenter le volume des déchets produits.
Par exemple, un appartement meublé à Bordeaux peut générer plus de déchets qu'un appartement non meublé, ce qui peut justifier un montant de taxe plus élevé.
Démarches à suivre pour une gestion transparente
Voici les démarches essentielles à suivre pour une gestion transparente de la TOM en location, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Pour le propriétaire :
- S'informer sur le montant de la taxe auprès de la commune. Il est possible de consulter le site web de la commune ou de contacter le service des taxes pour obtenir les informations nécessaires.
- Calculer la taxe en fonction de la valeur locative du bien et l'intégrer aux charges locatives du bail. Le propriétaire doit s'assurer que le montant de la taxe est correctement calculé et inclus dans les charges locatives.
- Fournir les justificatifs de paiement de la taxe au locataire. Le propriétaire doit fournir une copie des justificatifs de paiement de la taxe au locataire, afin de justifier le montant des charges locatives.
Pour le locataire :
- Vérifier le montant de la taxe dans le contrat de location. Le locataire doit s'assurer que le montant de la taxe est clairement indiqué dans le contrat de location.
- Demander les justificatifs de paiement de la taxe au propriétaire. Le locataire peut demander au propriétaire des justificatifs de paiement de la taxe pour vérifier le montant des charges et s'assurer que la taxe est effectivement payée.
- Se renseigner auprès de la commune sur les modalités de paiement de la taxe. Le locataire peut se renseigner auprès de la commune sur les modalités de paiement de la taxe, notamment le délai et les moyens de paiement disponibles.
La TOM en location est une question de transparence et d'équité entre le propriétaire et le locataire. Un contrat de location clair et précis sur la répartition des charges est essentiel pour éviter les conflits et assurer une gestion efficace de cette charge incontournable.