Besançon, ville historique nichée au cœur de la Franche-Comté, offre un cadre de vie agréable et un patrimoine architectural remarquable. Située à proximité des montagnes et de la vallée du Doubs, elle attire de nombreux habitants et investisseurs. Le marché immobilier bisontin connaît une évolution constante, avec des variations de prix significatives selon les quartiers.
L'évolution globale des prix au mètre carré à besançon
Au cours des cinq dernières années, les prix au mètre carré à Besançon ont connu une hausse moyenne de 5%, atteignant environ 2 500 € en 2023. Cette progression s'explique par plusieurs facteurs, notamment l'attractivité économique de la ville, favorisée par la présence de l'Université de Franche-Comté et de nombreux centres de recherche, ainsi que la demande accrue de logements.
Facteurs clés de l'évolution
- Marché du travail et attractivité économique : La présence de l'Université de Franche-Comté et de nombreux centres de recherche comme le CNRS et l'Institut Pasteur a contribué à dynamiser le marché du travail et à attirer de nouveaux habitants, ce qui a stimulé la demande de logements.
- Offre et demande : L'offre de logements à Besançon reste limitée, tandis que la demande est en constante augmentation, ce qui explique la pression à la hausse sur les prix. L'attractivité de la ville, notamment pour les familles et les jeunes actifs, contribue à cette forte demande.
- Taux d'intérêt et politiques de crédit : Les taux d'intérêt historiquement bas ont favorisé l'accès au crédit immobilier et ont encouragé les achats de logements. Cette situation a permis à de nombreux ménages de réaliser un investissement immobilier à Besançon.
- Projets d'aménagement et de développement urbain : La rénovation du centre-ville, notamment la revitalisation de la Citadelle et la création de nouveaux espaces verts, et la construction de nouveaux quartiers résidentiels comme le quartier Battant, ont également influencé les prix au mètre carré.
Comparaison avec les villes voisines
Les prix au mètre carré à Besançon se situent dans la moyenne des grandes villes de la région. Ils sont légèrement inférieurs à ceux de Dijon, qui affiche un prix moyen de 3 000 € / m², mais supérieurs à ceux de Belfort, autour de 2 000 € / m², ou de Montbéliard, qui affiche un prix moyen de 1 800 € / m². La ville de Besançon présente donc un bon rapport qualité-prix pour les acheteurs, notamment par rapport à Dijon.
Les prix au mètre carré par quartier
Les prix au mètre carré varient considérablement selon les quartiers de Besançon. Les quartiers les plus prisés, généralement situés en centre-ville ou à proximité des commodités, affichent les prix les plus élevés. En revanche, les quartiers périphériques, souvent plus calmes et résidentiels, offrent des prix plus abordables.
Classement des quartiers par ordre de prix croissant
Voici un classement des quartiers de Besançon par ordre de prix au mètre carré croissant, à titre indicatif :
- Quartier Battant : 3 200 € / m² - Appartements et maisons de caractère, architecture historique, proximité du centre-ville, du Palais des Congrès et de la Citadelle.
- Quartier République : 2 900 € / m² - Logements modernes et rénovés, espaces verts, transports en commun, proche du centre-ville.
- Quartier Chaprais : 2 600 € / m² - Quartier résidentiel, calme et verdoyant, familles nombreuses, présence d'écoles et de services médicaux.
- Quartier Planoise : 2 300 € / m² - Quartier en pleine mutation, projets de rénovation, prix attractifs, proche des axes routiers et autoroutiers.
- Quartier Saint-Ferjeux : 2 100 € / m² - Quartier périphérique, logements abordables, proximité de la nature, accès à des activités sportives et de plein air.
Caractéristiques des quartiers
Chaque quartier de Besançon possède des caractéristiques propres qui influencent les prix au mètre carré. Voici quelques exemples :
- Proximité des commodités : Les quartiers situés à proximité des commerces, des transports en commun comme le tramway et les bus, des écoles et des services médicaux, affichent généralement des prix plus élevés.
- Qualité de vie et ambiance : Les quartiers calmes et verdoyants, avec des espaces verts et des infrastructures sportives, sont souvent plus recherchés et plus chers. Le quartier des Prés-de-Vaux, par exemple, est réputé pour son cadre de vie paisible et son parc verdoyant.
- Prestige et historique : Les quartiers historiques, avec des bâtiments anciens et des rues piétonnes charmantes, présentent des prix plus élevés. Le quartier Battant, avec sa citadelle et ses rues étroites, en est un exemple.
- Potentiel touristique : Les quartiers situés à proximité des sites touristiques, tels que la Citadelle de Besançon ou le Musée des Beaux-Arts, peuvent également voir leurs prix s'envoler.
Quartiers en plein essor et en baisse
Certains quartiers de Besançon connaissent une forte croissance des prix, tandis que d'autres enregistrent une baisse.
- Quartiers en plein essor : Les quartiers situés à proximité du centre-ville et des zones d'activité économique, ainsi que les quartiers rénovés, affichent des prix en hausse. Le quartier Battant, avec ses projets de réhabilitation et sa proximité avec le centre-ville, en est un exemple.
- Quartiers en baisse : Les quartiers périphériques, avec un manque d'infrastructures ou un taux de criminalité élevé, peuvent connaître une baisse des prix. Il est important de s'informer sur les projets de rénovation ou de développement urbain dans chaque quartier pour mieux comprendre l'évolution des prix.
Analyse de l'évolution des prix au mètre carré par type de bien
Les prix au mètre carré varient également en fonction du type de bien immobilier : appartements, maisons, studios.
Appartements
Les appartements en centre-ville de Besançon sont très demandés, notamment les studios et les T2. Ces biens immobiliers affichent des prix au mètre carré plus élevés que les maisons ou les studios en périphérie. La proximité des commerces, des transports en commun et des lieux de divertissement explique cette forte demande.
Maisons
Les maisons avec jardin sont très recherchées à Besançon, surtout en périphérie. Les prix au mètre carré pour les maisons varient selon leur superficie, leur état général et leur emplacement. On trouve des maisons anciennes, des maisons de ville et des maisons individuelles, chacune avec ses propres caractéristiques et son propre attrait.
Studios
Les studios sont des biens immobiliers très prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Les prix au mètre carré des studios sont généralement inférieurs à ceux des appartements plus grands. L'attractivité des studios réside dans leur prix abordable et leur proximité avec les universités et les lieux de travail.
Le marché locatif à besançon
Le marché locatif à Besançon est dynamique, avec une forte demande de logements. Les loyers moyens par quartier varient en fonction de la localisation, du type de bien et de son état général.
Loyers moyens par quartier
Les loyers moyens à Besançon sont les suivants :
- Quartier Battant : 13 € / m² - Appartements de standing, emplacement premium, proche de la Citadelle et des attractions touristiques.
- Quartier République : 11 € / m² - Appartements modernes, bien entretenus, proximité du centre-ville et des commerces.
- Quartier Chaprais : 9 € / m² - Maisons et appartements familiaux, environnements calmes, présence d'écoles et de services médicaux.
- Quartier Planoise : 8 € / m² - Logements abordables, proximité des transports en commun, accès rapide au centre-ville.
- Quartier Saint-Ferjeux : 7 € / m² - Appartements et maisons plus modestes, à proximité de la nature, accès à des activités sportives et de plein air.
Rendement locatif
Le rendement locatif à Besançon est généralement compris entre 4% et 6%. Les quartiers les plus attractifs pour les investisseurs locatifs sont ceux qui affichent des prix d'achat au mètre carré plus bas et des loyers plus élevés.
Le marché immobilier bisontin est dynamique et offre un large choix de logements à des prix variés. La ville de Besançon, avec son patrimoine historique, son cadre de vie agréable et son dynamisme économique, continue d'attirer de nouveaux habitants et investisseurs.